本文的目标读者是想在北上深靠满五唯一的二手老破小落户上车的苦逼年轻人
买房是个大事，但也是个麻烦事。对于没有买过房的年轻人来说，上车的房子很可能是个老破小的二手房，买二手房的时候究竟要付多少首付款呢？是实际总房价的35%吗？非也，比35%要多，原因有二：
- 政府和中介都要抽成，政府抽的叫税，中介抽的叫服务费，税和费都是在签订购房合同的时候一次性缴清，会让首付款增加
- 银行放贷给你的时候并不是拿你跟房东签合同的购房款作为放贷金额，而是依据第三方评估的房价来放贷，第三方的评估价肯定比实际成交价要低，导致贷款金额会比实际总房价的65%要低，所以首付款再增加一些
所以在买房的时候究竟要准备多少首付款呢？
下面以一套售价250万、面积50平的普通住宅老破小为例：
经过与原房东艰苦卓绝的谈判，终于达成了245万成交的结果，于是得到了第一个值，
成交价：245万
由于该小区建成于2000年，截至目前已经有了20年房龄，周边也比较破败，显然卖不上什么价钱，于是第三方评估时给出的评估价比较保守，仅仅给出了成交价85%的评估，于是得到了第二个价格，
评估价：245×85%=208万
评估价决定了银行放贷的总额。比如，当前买房最低首付比例是35%，那么银行最多放贷剩下的65%给购房者，于是得到第三个价格：
银行贷款总额=评估价×65% = 208×65% = 135万
为了让这个合同受到政府的认可、保护和祝福，购房者和卖房者还需要到房地产管理部门进行房屋网签，网签时还需要填一个价格，网签价。
一般来说，网签价格都比评估价略低，但是不得低于政府规定的房价最低指导价（这个在每个城市甚至每个城区都不同，需要具体咨询当地具体小区的中介），也不能低得过于离谱，毕竟税务部门也不是傻子，这里为了计算方便就直接使用评估价作为网签价，于是得到了第四个价格：
网签价=208万
网签价决定了政府征收多少契税，契税是按照网签价格的1%进行征收，于是得到第五个价格：
契税=208×1%=2.08万
除了契税，如果卖房者买这套房不满五年、或者这套房不是卖房者的唯一住房，则需要交纳个人所得税，个税跟房屋上一次交易的价格有关，上次交易的价格一般称为原值，假设原值为160万，那么个人所得税=（网签价格-原值）×20%=9.65万
这里需要说明两个问题：
- 如果房屋满五唯一，个人所得税免征
- 个人所得税的计算实际上要复杂一些，还要考虑上一次交易时的契税和贷款利息等，但是影响不会特别大，于是省略计算了
此外，如果房屋产权不满两年（上次交易时间至今不满两年），或者该房屋不是普通住宅，那么还要再额外征收增值税，计算复杂且浪费钱，此处省略。。。
由于例子中的房屋面积仅仅50平米，产权已经满五年，且是卖房者的唯一住房，所以政府网开一面，免征个人所得税和增值税，皆大欢喜，购房者大概能省至少15万
说完了政府的税，还有中介的费。
目前中介收费一般是成交价的2%-3%左右，以链家为例，链接会收取2.2%的居间服务费和0.5%的保障服务费，于是得到了第六个价格：
中介费=成交价×2.7%=6.62万
此外，房本工本费80元等小头和mini头暂且忽略不计
至此，可以得到满五唯一老破小普通住宅首付款的计算公式：
首付款=成交价-银行贷款+契税+中介费
那么这套成交价245万、面积50平、满五唯一的普通住宅真正的首付款
首付款=245-135+2.08+6.62=118万
跟预期的纯首付=245×35%=86万还是差别挺大的，对吧
如果该房屋仅仅是满二，原值160万，那么在政府的强力祝福之下，首付款大概是127万
如果该房屋甚至连二都没满，且不唯一，纯纯的接炒房客的盘，那政府的祝福就会更加强力。您这么有钱，还是关掉页面吧，本文目标读者不是您
至于每月要还多少贷款，目前有等额本金和等额本息两种计算方法，遍地都是房贷计算器，随便用一个就行了，注意选对当前的LPR值
预祝看到这里的你，早日在这冷漠的城市，有一个自己温暖的窝