本文是一位朋友爬了北京上海近几年的住宅历史成交价格之后，得到“北京房价已经三年没有涨了、上海房价近两年涨了 20%”的结论之后，我们的一些讨论，我将对话整理成了论述的形式。里面的观点大多都是这位朋友提出的，我主要是负责总结和提问。
学区房房价的天花板到底在哪里？可能没有天花板了，这玩意是个永动机，虽然某种程度上也需要依赖外部供给燃料，但是这燃料在我们的生命周期或者投资周期里可以看做是永恒的。
跟一位朋友聊北京的房价走势时，他提到房子作为一个正常的、普通投资标的，房价与租金价格遵循一个计算公式：
R = P * APR + cost / N
其中
- R 是年租金
- P 是房价总额
- APR 是无风险年化利率，一般就是远期国债收益
- cost 是房子的 N 年维护成本，包括装修折旧和水电煤维护
如果忽略 cost，那么房租房价就是 R/P=APR，即 年租金/房价=远期国债收益
按照当期 APR 算，大约是 3，上海 1000 万的房，理论房租 30 万往上，实际上大概 10 万出头
哪怕是按照北京租售比比较高的开间户型计算，一套 220 万左右的 20 平米开间，年租金 3500*12=4.2 万，租售比也不到 2%
那是不是北京的房价已经远远背离了市场的逻辑面临巨大的下跌风险了呢？非也，不要忘记北京的真正卖得上价的房子都是学区房，他们遵循另一套计算逻辑
我们看一套学区房持有家庭的一般操作：买一套学区房，送小孩在该学区读书，等 6 年小学毕业、9 年初中毕业或者 12 年高考结束之后，卖出学区房，房子还能以那时候的市场价卖给下家，过去十年中的每一年，往前推 6、9、12 年，都能看到学区房的巨大涨幅，所以单论房屋买卖，都是一笔巨大的、带了至少 50%杠杆的收益。甚至还能享受优质学区带来的优质教育！带杠杆赚了钱，还享受到了北京令全国考生羡慕的高考环境，这就是双赢，学区房持有家庭赢了两次。
如果把学区房当做一个普通投资品，比如股票，那么买学区房 ⇒ 读好学校 ⇒ 找到好工作 ⇒ 打工挣钱多一点，这套逻辑链条最后是要考虑收益的，也就是说学区的收益上限就是最后工作时好工作的收益，就有点类似于计算公司的未来现金流折现。但是看学区房的这个走势，明显已经超过正常的折现计算了。能维持这种效果的只能是叠加上我用过学区名额之后还能加价卖出的学区房特殊价值。
学区房的特殊价值从何而来呢？来自两个方面。
首先，学区本质上是地方政府在教育投资上的溢价，加上地方政府在高考时的政治优势溢价。所以北京的学区房比菜小房值钱，北京房比郑州房值钱。
其次在于北京和上海限制城市人口会增加学区房的上涨预期。普通城市如果限制城市人口，一般结果是房价下降，因为买方减少、卖方如果还想成交一般是降低价格。但是在学区房上，结果是涨价。因为限制人口导致高考竞争变小，进入大学的难度进一步下降。相反，要是北京考生一大堆，进清华和郑州差不多难，那学区房就彻底完犊子了
所以，从这个角度来说，叠加学区后，北京上海已经实现了“无论城市人口涨跌，房价都不会下跌”的预期。特别是北京现在 2200 万人口距离要严格把控的 2300 万人口仅一步之遥的现在，北京户口越来越难拿到，以及不断驱逐外地低端人口的操作，都在进一步强化大家的这种预期。
所以我们可以得到结论，学区房的操盘策略应当是让一小部分人买得起且能买到，然后这一小部分人的数量也必须严格控制住，太少的话会导致没有流通性，太多的话会导致高考竞争变大、高考收益预期降低太多会带来整个价格崩盘。只要控制好波动幅度，有资格和能力购买学区房的人数的波动都利好房价，人多了，那房子本身就会因为竞争变激烈了而涨价，人少了，那教育资源更值钱了，高考那一刻兑现的教育投资兑现得更多，房价也会涨。看起来就像是一个人多人少都会涨、不管什么消息都“利好茅台”的永动机。
那这真的是一个永动机吗？是也不是
上述操盘策略的源头是北京的特权，这是无法批量复制、也没办法解决的，本质上这就是一个有限规模策略。举一个炒股的例子，巴菲特的炒股策略在几十年里都超过指数、超过大盘，但是他的规模有限且不轻易扩展规模，设想一个极端例子，如果巴菲特拥有大盘里所有交易资金，那他的收益不管多厉害，都只是大盘平均收益，因为他就是大盘本身。北京学区房也是类似的，“永动机”的本质是盘子小和有特权，如果特权无限扩张，那就是改革开放了，所有人都有的时候，收益不管多好，那都只是大盘平均收益，也就没什么厉害的了。
顺便多问一句，那这么说来北京上海的非学区房就没有未来了吗？
也未必，除了学区以外其他房子还有居住属性，只要北方还是只有北京一个耀眼的大城市，全北方的年轻人依然把在北京扎根当成人生目标，那就算只有居住属性的北京房子依然能靠源源不断的年轻人和他们背后的 6 个钱包撑住价格，万世不竭，这一点可以参照经历过泡沫、经历过衰败但至今依然挺立的东京房价。
特权是这架机器永恒的燃料，曾经住着白居易的长安也这样认为。